Оценка физического и морального износа зданий, конструкций

Методы оценки основных фондов:

Оценка по первоначальной стоимости основных фондов; восстановительная стоимость; балансовая стоимость основных фондов; оценка по остаточной стоимости; рыночная стоимость износа; ликвидационная стоимость; амортизируемая стоимость, среднегодовая стоимость основных фондов.

В процессе эксплуатации основные фонды подвергаются износу. Выделяют следующие виды износа:

• физический (изменение физических, механических и других свойств основных фондов под воздействием сил природы, труда и т. д.);
• моральный износ 1-го рода (потеря стоимости в результате появления более дешевых аналогичных средств труда);
• моральный  износ 2-го рода (потеря стоимости, вызванная появлением более производительных средств труда);
• социальный износ (потеря стоимости в результате того, что новые основные фонды обеспечивают более высокий уровень удовлетворения социальных требований);
• экологический износ;

Полный износ - это полное обесценивание основных фондов, когда дальнейшая их эксплуатация в любых условиях убыточна или невозможна. 

Физический износ означает потерю потребительной стоимости основных фондов. Степень физического износа зависит от ряда факторов, прежде всего – интенсивности использования основных фондов, времени фактического использования, квалификации обслуживающего персонала, конструктивных особенностей и условий работы.

Физический износ происходит неравномерно даже по одинаковым элементам основных средств.

Различают полный и частичный износ средств.

Под физическим износом конструкций, элементов, систем инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и т.д.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Для слоистых конструкций – стен и покрытий обычно применяют системы двойной оценки физического износа; по техническому состоянию и сроку службы.

На развитие физического износа влияет целый ряд факторов (использование жилого здания с отключением всех видов инженерного благоустройства, объем и характер капитального ремонта, периоды эксплуатации, уровень содержания и текущего ремонта, санитарно-гигиенические факторы и другие).

Физический износ конструкций и зданий связан со старением материалов. Интенсивность такого старения различна по времени.

Кроме временного износа, на конструкции зданий влияют и другие виды материального износа: механический, истирание; усталостный при повторных знакопеременных нагрузках (температурные, ветровые); коррозия металлических деталей, конструкций и элементов; эрозия, выветривание каменных и бетонных конструкций; гниение древесины, биоповреждения.

Наиболее распространенными методами оценки физического износа являются:

• определение износа по нормативным срокам службы;
• обследование фактического состояния объекта в целом или важнейших конструктивных элементов исходя из экспертной оценки объекта;
• определение износа по объему выполненных ремонтных работ для восстановления конструкции.

Важность обследования и уточнения расчета величины физического износа определяется тем, что сроки, объемы и виды ремонта назначаются в зависимости от физического износа конструкций и здания в целом.

Моральный износ выражается в относительном обесценивании основных фондов в связи с появлением новых образцов техники до окончания сроков службы находящихся в эксплуатации основных фондов. Различают моральный износ первого и второго рода. Виды морального износа:

• Вызван удешевлением стоимости воспроизводства фондов.
• Вызван появлением более совершенного оборудования

Исследование закономерности морального и физического износа позволяет установить нормативные сроки службы фондов. Если нет нормативов, устанавливают срок полезного использования фондов. Современное обновление фондов является основой процесса воспроизводства и возможно в том случае, если достаточно средств для обновления, накапливаемые в амортизационном фонде.

Сотрудники на выезде - проводят технические замеры